房地产行业最新市场研究（3月6日）

　　核心观点：

　　上周政策情况： 宁波执行落户新政，房地产税尚处于立法的前期阶段

　　上周，宁波出台落户细则，大专应届生可零门槛落户后再就业，中专、高中学历在宁工作满两年可无房落户，同时放松落户门槛。同时，昆明出台限售政策，同时规定还清公积金贷款2年内不得再次申请， 有利于打击性需求。而长效机制方面， 十三届全国人大一次会议发言人张业遂表示加快房地产税立法是党中央提出的的重要任务，目前正在加快起草法案、重要问题的论证等工作。 总体来看， 房地产税尚处于立法的前期阶段，仍需经过房地产税法草案、社会征求意见、常委会审议、表决通过以及最终发布等多个环节。

　　上周基本面情况情况：前 2 月推盘同比放量，成交则小幅下滑

　　根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示：上周，我们监测的48个城市商品房成交面积环比春节前一周上涨0.7%，其中二线%。累计来看，年初至今48城成交累计同比下降10.6%，其中二线%，表现相对较好。推盘方面， 受季节性影响，前2月重点城市推盘绝对水平处于低位，但与去年同期相比，供给呈现放量趋势。

　　行业周观点： 行业负面预期充分释放，全年看多逻辑不变

　　近期地产股受到资金成本上升以及房产税预期的影响，回落幅度较大。我们认为由于一二手房房价倒挂资金成本对企业去化率影响有限。而房地产税方面，目前，房地产税尚处于立法的前期阶段，市场预期对板块估值的压制也将逐步缓解。我们继续看多地产板块：行业层面上，房价有效控制的重点城市存在政策局部调整的空间，尤其是全年销售增速或在二季度见底，政策或在18年下半年逐步边际改善，板块估值将逐步提升。而房企业绩层面上，龙头房企业绩增长确定性高，地产行业从15年至17年经历了三年的量价齐升，销售项目利润丰厚，将带动行业结算利润率上行。销售方面，在低库存背景下品牌房企的去化率有较强保障，龙头销售增速将维持高位。房企估值方面，在周期窄幅波动的情况下，企业内生性增长成为影响房企估值的核心因素，龙头房企利润增长确定并且增长的波动下降，应该给予一定的估值溢价，继续看好低估值的一二线龙头房企，一线)、金地集团 ;二线)、新湖中宝 、蓝光发展、泰禾集团 等，地产金融领域重点推荐光大嘉宝和东百集团 。

　　风险提示

　　政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业销售回落快于预期。