海外基金相关消息：美国房地产玩砸了？这只E

　　 罪魁祸首还是美联储的大幅度加息，这让整个住房市场的流动陷入了“瘫痪”；对于买家来说，他们正面临着近40年来最高的房贷利率，潜在买家都在等待价格进一步下跌，就连华尔街的大买家也在按兵不动。

　　 对于卖家来说，成交量快速下跌，房产正在变得“有价无市”。

　　 在周三连续第三次加息75个基点后，美联储发出了进一步加息的信号，鲍威尔警告称，房地产市场可能出现调整。高盛预计明年房价将趋平；穆迪则更为悲观：在不发生衰退的情况下预计全国房价将较峰值水平下跌5% - 10%，在轻度衰退的情况下下跌15%，在一些最过热的地区，房价可能会暴跌25%。

　　 Zillow本周发布的一份报告显示，8月份新挂牌房屋数量较上年同期下降了近23%；主要原因还是需求已经被高利率冻结了，本来就有房屋的业主不想用低利率换高利率。

　　 Black Knight 调查显示，如果按照上周的利率测示，美国中位价房屋每月的付款占家庭收入的36%，是1985年以来最高水平；在2021年9月，当利率约为今天的一半时，每月付款需要家庭收入中位数的22%。

　　 在负担能力不是很高的地区，房地产市场降温更快；据加州房地产经纪人协会的数据显示：到第二季度末，加州只有16%的家庭有能力买房。加州的房价下跌幅度也是最大的。

　　 Zillow的研究报告称：旧金山和洛杉矶8月份的房价环比下降3.4%，居全美之首。萨克拉门托、西雅图和盐湖城的降幅都超过了2.5%；全国房价较7月下降0.3%，为11年来最大跌幅。

　　 传统上，9月和10月是最好的购房月份，因为开学前会有一波买家热潮，同时，库存也会增长，因为二手房也会在这个时候与新房竞争。高级经济学家George Ratiu说，“买家的如意算盘这次没打好。”

　　 市场也有人认为：对于买家来说，即使经济存在衰退的风险以及地产暂时不景气，但买家也有可能“捡到宝”。

　　 但是卖家按兵不动，买家的选择也可能有限；经纪公司Redfin在本周的一份报告中说，“有抵押贷款的房主中，大约有七分之六的贷款利率远低于目前约6%的水平，再加上在市场下滑时出售的意愿本来就很低，这会阻碍了新供应的增长，但同时也会限制价格的急剧下跌。”

　　 新房市场的情况则不同，今年早些时候提高产量的开发商现在正面临着库存过多的问题。加利福尼亚州John Burns房地产咨询公司研究主任Rick Palacios Jr.表示，近一半的开发商在8月份降价，较5月份的8%有所提高，至少是2010年以来的最高水平。

　　 就像天气一样，这在很大程度上取决于地理，从纽约、波士顿到佛罗里达，东海岸市场保持相对强劲，即使在需求下降幅度最大的“阳光地带”，房价也在以合适的价格交易。

　　 Redfin的经纪人加Gabriel Recio说：在德克萨斯州奥斯汀，许多当地购房者在经历了疫情引发的房价暴涨之后，已经无力购房。就在6月份，房屋卖家的要价已经比预期低了10%或20%。为了达成交易，卖家正在做出让步，比如向买家提供价值一万美元的家得宝优惠券。

　　 但他说，“房价下跌的幅度是有限的，因为大多数卖家并不是很悲观”；很多买家都希望房价能回落40%或50%，Recio说，“他们在做梦。”

　　 拉斯维加斯的卖家开始降低了成交成本，并提高了经纪人的费用，Redfin当地经纪人Tzahi Arbeli说，“”建议购房者马上买房子，并接受目前的抵押贷款利率，因为他们有机会在未来以更低的价格再融资，而且利率也有可能会更高，从而使一栋房子遥不可及。

　　 如果投资者看好美国房地产接下来的表现，可以研究住宅房产ETF-iShares这只REIT。

　　 细分领域配置方面，该基金主要覆盖四个领域：公寓、制造业住宅、医疗保健、自我存储和独栋住宅。医疗保健往往是收益率最高的一类基金。如果想要避开某些细分地产行业，如零售、商业或写字楼，那么这只基金的配置很有吸引力。

　　 其重仓的十只证券持仓占比达60%，其中包括最大的自助仓储服务公司之一的公共存储公司；专注于老年人住房和门诊医疗地产的Welltower；以及多户公寓运营商阿湾物产。

　　 如果认为现在并非买入REIT的时机，还有几种反向ETF可提供做空途径。

　　 最后，欲加杠杆做空日线的投资者可以研究美国房地产2X空-ProShares。