最新海外基金消息：首批公募REITs解禁在即 业内

　　   距离首批公募REITs上市已接近一年，首批公募REITs也即将迎来解禁。6月14日晚，华安基金、东吴基金、中航基金等9家基金公司集中发布公募REITs基金份额解除限售的提示公告。根据公告，共计有21.71亿份基金份额将在6月21日迎来解禁，占首批9只公募REITs总发行份额的33.92%，占流通盘规模的104.7%，按6月14日收盘价计算，总市值约为112.94亿元。

　　   自去年6月21日首批产品上市以来，公募REITs市场热度不减，不少投资者依然对当时的抢购热潮和极低的配售比例记忆犹新。本次解禁后，市场上的可交易份额将大幅增加。那么，此次百亿元规模的解禁将会给市场带来什么影响？公募REITs高溢价还能否继续？

　　   业内人士表示，解禁释放的份额将有利于促进公募REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性，且具有长期配置需求的投资者继续持有的意向相对较强，或将为二级市场价格的稳定提供较强支撑。从短期维度来看，市场将进一步权衡估值定价和因疫情扰动带来的短期经营业绩压力，但整体上将迎来机构投资者的配置加速。

　　   REITs市场将迎百亿规模解禁潮

　　   首批上市的9只公募REITs将迎来百亿规模的解禁，其中，中金普洛斯REIT解禁规模最大。其公告显示，本次战略配售份额上市流通前，可在二级市场直接交易的本基金流通份额为4.2亿份，占本基金全部基金份额的28%。本次战略配售份额解禁后，可流通份额合计为12亿份，占本基金全部基金份额的80%。

　　   另外，红土盐田港（000088）REIT和华安张江光大REIT也将分别解禁40%和35.33%，解禁后流通份额占整体比例均为80%。中航首钢绿能REIT和东吴苏园产业REIT的解禁规模比例较小，均为20%，浙商沪杭甬REIT仅解禁15.33%。

　　   据了解，公募REITs发行时总份额分成三部分，分别面向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者。战略配售投资者包括原始权益人及其关联方，其中，原始权益人的限售时间是5年，原始权益人关联方的限售时间是3年，其他战略配售投资者的限售时间是1年。

　　   此次即将解除限售的份额持有人为其他战略配售投资者，主要包括基金、理财、券商、险资和企业等。以东吴苏园产业REIT为例，此次解禁场内份额持有人名单中包括苏州银行（002966）、中保投资、华金证券、光大证券资管等，场外解禁份额持有人为富国基金。

　　   有分析人士认为，基金、理财、券商更倾向于中短期盈利，由于上市以来各支公募REITs表现良好，此类投资者减持可能性相对较大；险资和企业等作为长期配置型投资者，解禁后持有意愿可能更强。中信证券首席经济学家明明认为，解禁后，公募REITs市场的机构投资者结构有望向多元化进一步发展，配置型资金和交易型资金相对均衡。其中，保险和产业资本的流通份额持有占比预计将显著提高，而券商自营的占比将有所萎缩。

　　   二级市场或迎底部配置机会

　　   从今年5月国内公募REITs交易情况来看，5月市场交投活跃度环比有所下降，前期溢价较高标的跌幅较大。数据显示，5月公募REITs月内累计价格跌幅为2.38%，总成交金额27亿元，日均成交额环比下降33.7%，日均换手率为0.90%。中金研究表示，公募REITs市场整体收益仍与权益市场保持一定相关联度，前期溢价较高的标的在本月调整幅度较大。

　　   此次公募REITs解禁将会对市场产生哪些影响？有分析人士认为，对股票市场限售解禁的研究表明，解禁事件对于股价波动率的作用表现为正向，对收益率的影响并不显著。公募REITs是与不动产资产密切相关的金融产品，兼具债权的稳定性和股票的增长性两大特征。因此，预计解禁对公募REITs价格波动的影响相对更为温和，同时，吸引更多投资人参与REITs投资，形成良性循环。

　　   “我国公募REITs项目的波动性与其流通份额的持有人结构具有一定相关性。”明明表示，解禁后，个人投资者的流通份额占比将被稀释，而机构投资者的流通份额占比将显著提高，整体市场的溢价风险或有所降低，且更为机构主导。

　　   需要注意的是，今年3月以来，公募REITs与股票的相关联动性有所增强。明明表示，当前，股票资产表现向好，但公募REITs受制于临近的解禁卖压以及疫情对公募REITs现金流的直接影响，此次公募REITs的反弹速度或慢于股票，但公募REITs份额解禁的实际影响或较为有限。待首批公募REITs的解禁卖压释放后，公募REITs或重新迎来在二级市场的配置机会。他建议投资者同时关注后续新上优质项目的发行配售机会以及二级市场的底部配置机会。

　　   多个项目筹备 市场持续扩容

　　   目前，市场上已经有12只公募REITs产品。截至6月14日，部分公募REITs依然呈现高溢价率。其中，中航首钢生物质REIT、富国首创水务REIT的溢价率达到44.23%、41.12%；红土创新盐田港仓储物流REIT、博时招商蛇口（001979）产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT的溢价率也超过了20%。

　　   另外，公募REITs市场还在不断扩容中。近日，国金铁建重庆渝遂高速公路REIT项目获证监会准予注册批复，成为西部地区首个获批注册的基础设施REITs项目。市场预计，该项目有望成为第13只上市的公募REITs。随着两单保障性租赁住房REITs项目步入审核阶段，公募REITs产品涵盖的基础设施类型，正式从最初的生态环保、交通基础设施、园区基础设施、仓储物流4类，扩展至保障性租赁住房领域。根据沪深交易所公布的最新申报信息，另有4只公募REITs项目也正在推进中。

　　   5月31日，上交所、深交所正式发布公募REITs扩募相关规则，标志着我国逐步建立起公募REITs市场规模长效增长机制。分析人士表示，从全球范围内来看，扩募将助力REITs市场规模增长。建立标准化、高效的扩募机制对于我国REITs市场持续纳入优质存量资产以实现规模增长有积极促进作用，也是市场逐步走向成熟的标志之一。

　　   浙江沪杭甬财务总监阮丽雅表示，随着公募REITs的扩容，未来基础设施REITs底层资产的覆盖区域和类型会更加多元化，形成基础设施的良性循环，未来有望建立起万亿元规模的基础设施REITs市场，形成对权益融资和债务融资市场的有效补充，有力支撑基础设施和实体经济高质量发展。