炒房每天都亏钱的时代来临 终于轮到这1.5亿人笑

　　每经 李净翰 杜波

　　炒房每天都在亏钱的时代来临！中泰证券宏观首席分析师梁中华在其最新研报中指出：

　　从的角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%，而收益只有1.2%都不到。当前至少有一半以上的城市，持有房产已经开始亏钱。

　　反观A股的1.5亿者，这几天收获利好不断：

　　9月6日晚间，央行宣布降准，并且是四年来首次“普降+定向”降准！此次降准释放长期资金约9000亿元。

　　今天凌晨，标普道琼斯指数纳入A股名单正式公布，被纳入的1099只A股中，含147只大盘股，251只中盘股，701只小盘股。这是继MSCI、富时罗素之后，第三家国际指数公司把A股纳入其中。根据招商证券测算，9月23日，标普道琼斯此举将为A股带来11亿美元的被动增量资金。

　　值得一提的是，进入9月以来，A股在全球主要股指中牛冠全球，深证成指的5日涨幅达到了4.89%，上证指数的5日涨幅也达到了3.93%，美国标普500指数的5日涨幅仅为1.85%。

　　另据券商中国报道，有知情人士表示，近期不断有原来炒房的资金进入股市。“一些券商营业部最近的证券保证金余额在持续增加，已有营业部出现连续每天增加几千万的情况。这些钱中，有一些是原来的炒房资金。” 机构：炒房的每天都在亏钱

　　中泰宏观在其最新研报表示，从大类资产配置的角度来看，过去十年买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。我们测算了过去十年我国各类资产的回报，其中债券考虑了利息收入，股票考虑了分红收益，房地产采用中金标准数据公司发布的住宅收益指数，考虑了租金的回报。结果显示，过去十年如果大宗商品并一直持有，累计只能得到30%的回报，债券有51%的回报，股票有57%的回报，而房地产能够获得265%的回报。而事实上考虑到结构性的机会，很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止。

　　中泰证券

　　如果考虑到杠杆的因素，炒房的收益则又要翻几倍。毕竟加杠杆买股票的者是少数，而买房加杠杆则非常普遍。即使首付比例50%，买房也自带了一倍的杠杆，获得的收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的话，自带的杠杆更高。所以过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。

　　但如果房价不涨，那么炒房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例，如果持有一套房产，纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%，而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌，资本利得收益大致为-0.4%。

　　事实上，炒房亏钱的又何止是上海，百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小，房屋空置率高，租金收益几乎可以忽略不计。

　　而往前看，棚改货币化的政策逐渐退潮；LPR改革后，货币政策基本形成了对房地产领域收水、对非房地产领域放水的结构性宽松格局。在这种背景下，房地产的大周期和政策决定的小周期都会向下，房价也会有回调压力。据中泰宏观测算，我国居民有近6成资产直接或者间接配置到房地产领域，而中小城市房产的流动性其实很差，二手房很多要折价才卖得出去，所以看似房价上涨带来了很多浮盈，大家账面上都有很多资产，但当需要用现金的时候，其实很难变现。 机构：股票成大类资产中较好选择

　　平安证券首席投顾李信军表示，看上去9月份并没有什么值得担心的利空。反而各种利好在累积，按道理市场会火起来。而且从中期来看，在房地产受压制的情况下，还有什么大类资产值得配置呢？股市无疑是一种比较好的选择。

　　每经注意到，A股在6日收盘后再迎重磅利好。据央行消息，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于低位时水平，债券牛市进入尾声。

　　汇市：降准对人民币汇率的影响可能是短空长多，外汇市场逆周期举措料将加力。

　　楼市：“补丁”已提前打好，降准资金难以进入楼市。

　　中信建投策略研究的分析师张玉龙、罗永峰在其最新研报中表示，按照国常会目标，实体经济融资成本全年需下降1%。以当前上证指数11倍到12倍左右的估值水平来看，对应的股权资产的隐含收益率就是7%到9%之间，如果利率下降1%，股权资产隐含收益率应该是6%到8%之间，估值将能够提升10%左右。从增厚利润角度，利率下降带来的利润提升幅度在15%-内第三轮降准，信用宽松和利率下降将逐步实现，盈利触底可期。 机构：A股有望吸引千亿外资买入

　　近期，外资也在用真金白银表达对A股市场的长期看好。Wind数据显示，刚刚过去的5个交易日，就有280亿的外资通过沪股通的渠道买入A股，今年以来这个数字已经达到了近1500亿元！

　　今年第三季度也恰好是几大全球指数再次提升A股占比的时间窗口：

　　富时罗素不断提升A股纳入比重。8月24日，富时罗素宣布其全球股票指数的A股纳入因子如期从5%提升至15%，在9月23日开盘前生效。

　　MSCI亦继续提升A股纳入比例。8月8日凌晨，MSCI公布8月季度指数审议结果，如期将中国大盘A股纳入因子从 10%提升至15%，该调整于8月27日收盘后生效。

　　标普道琼斯指数也于9月6日发布纳入旗下6个指数的A股名单，一次性将A股的纳入因子提升至25%，该调整同样在9月23日开盘前生效。需要指出的是，此次纳入的1099只股票中不含创业板股票。标普道琼斯指数表示，暂不纳入创业板，纳入创业板之前会就此向市场参与者征求意见。

　　据第一财经，标普道琼斯指数公司指数策略全球主管、董事总经理克雷格.拉扎拉表示，此次上市公司入选标准主要有两条：

　　一是公司自由流通市值须达一亿美元；

　　二是股票具备充分流动性。

　　克雷格说：“我们在考量一只股票的时候，不光会看总市值，还要考虑者实际可有多少交易量。公司创始人是否控股了大部分股权，对外资持股比例有多少限制，上述因素决定了上市公司实际可供交易的流通股数量。”而流动性方面，他认为，在新兴市场当中，个股的流动性须达市值的10%，成熟市场当中该比例为内外资流入空间仍大，8-11月被动增量资金达千亿，属于相对确定的增量资金，对A股流动性具有积极作用。

　　据西南证券，MSCI、富时罗素、标普道琼斯三大巨头纳A思路不同，但是三家纳入A股覆盖的行业却较为类似。三家纳入的A股都主要分布于银行、非银金融、食品饮料、医药、电子等行业，上述行业的部分个股股价有望得到提振。

　　综合、李迅雷金融与、第一财经、每经