3只保障房REITs开盘秀涨停，证监会副主席李超明

　　首批3只保障性租赁住房REITs今日上市，开盘均实现30%涨停。从发行到上市，热度持续升温。全市场上市公募REITs也已增至17只。

　　8月31上午，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT同步上市。中国证监会党委委员、副主席李超，上交所、深交所主要负责人出席首批保障性租赁住房REITs上市仪式并致辞，国家发展改革委、住建部有关部门负责人员致辞。

　　李超提及了证监会近期会同国家发展改革委等相关方面制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施。下一步，证监会将会同相关部门和单位推动十条措施的落地实施，进一步促进盘活存量资产，助力稳定宏观经济运行。

　　9点30分鸣锣开市后，首批3只保障性租赁住房REITs早盘均实现30%涨停，华夏北京保障房REIT和红土深圳安居REIT实更是现一字板涨停。截至早盘收盘，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT的成交量分别已有18.42万元、33.14万元、16.21万元，场内流通份额分别为-3.12、-3.17、-2.14亿份。

　　值得注意的是，对于基础设施REITs的投资者而言，不考虑REITs上市后基金份额净值上涨的影响，投资收益率主要受REITs每年现金分派金额和询价确定的REITs募集金额的影响。在不考虑杠杆的情况下，询价确定的REITs募集金额主要参考基础设施资产的评估值，因此影响投资者收益率的主要是基金每年现金分派金额和基础设施资产的评估值。

　　上市首日3只REITs集体涨停

　　3只REITs开盘不久便悉数涨停。公募REITs设置首日30%的涨跌幅比例限制，此后涨跌幅比例限制为10%。

　　8月31日早盘，均在上交所上市的华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT跑出了一字涨停板。截至午间收盘，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT分别现价/买价分别为3.263元、3.38元，这两只基金的成交量已有18.42万元、33.14万元。另外，这两只基金的基金规模分别为12.59亿元、13.03亿元。

　　华夏北京保障房REIT作为全国首单公共租赁住房基础设施REIT，从获批、发行到上市，一直是投资者关注的焦点。

　　早在2015年，华夏基金就组建了专门的REITs团队，在房地产、物流、水务、高速公路等基础设施行业领域均配备专门的行业研究员。随着华夏北京保障房REIT的顺利成立，华夏基金成为目前市场上仅有的同时管理3单公募REITs的基金管理人，旗下公募REITs管理规模超127亿元，占据1/4市场份额。

　　华夏北京保障房REIT上市后，除按照法律法规规定进行限售的基金份额外，场内份额可以上市交易。为完善二级市场流动性机制提供助力，目前华夏北京保障房REIT已安排多家做市商提供流动性服务。

　　投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与上交所场内交易；使用场外基金账户认购的基金份额在办理跨系统转托管业务将基金份额转托管至场内证券经营机构后，方可参与上交所场内交易；也可在华夏北京保障房REIT开通上交所基金通平台转让业务后，根据规定通过基金通平台转让基金份额。

　　华夏北京保障房REIT是由北京保障房中心有限公司作为原始权益人，华夏基金管理有限公司作为基金管理人，中信证券股份有限公司作为专项计划管理人发起设立的基础设施公募REITs，实际募集规模为12.55亿元。本项目底层资产为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目，总建筑面积约11.28万平方米，共有2168套可出租房，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。

　　中金厦门安居 REIT的原始权益人为厦门安居集团，基金管理人为中金基金，计划管理人为中金公司，托管人为兴业银行，财务顾问为金圆统一证券。基金的底层资产为园博公寓、珩琦公寓两个保障性租赁住房项目。

　　首批保障性租赁住房REITs中，红土深圳安居REIT是唯一一家在深交所上市的，基金总份额也为5亿份，基金规模为12.47亿元。根据早盘收盘情况，该基金涨收29.99%，现价/买价为3.229元，成交量为16.21万元。

　　明确REITs常态化发行十条措施

　　今年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产 扩大有效投资的意见》，明确提出，要推动基础设施REITs健康发展，并将保障性租赁住房纳入试点范围。5月27日，证监会与国家发展改革委联合印发了《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金试点有关工作的通知》，正式启动试点工作。从《通知》发布到首批试点项目成功上市，前后只用了三个多月时间。

　　对于首批保障性租赁住房REITs试点项目的成功落地，李超认为此举对于贯彻落实租购并举、推进保障性住房建设和促进房地产业良性循环与健康发展将具有十分积极的意义；也有利于完善投融资机制，深化保障性租赁住房市场化进程，推进形成新的行业发展模式；还有利于深化金融供给侧结构性改革，进一步丰富基础设施REITs产品类型，为投资者提供更多元的金融产品。

　　关于加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施，则具体包括：

　　推动建立重点地区省市政府牵头、多部门参加的综合推动机制，加强工作统筹协调；召开重点片区会，加强政策辅导和市场培训，推动形成项目供给梯队；优化试点项目推荐程序，研究明确工作时限，提高工作效率；在严把项目质量关的基础上，统一审核理念，简化审核程序，优化注册流程；明确相关行业准入标准，提高透明度和可预期性，强化持续监管；拓宽试点项目类型，解决“新类型”项目面临的新问题，引导市场规范发展；加强专业人员配备，强化常态化发行需要的资源保障；加快推进民企REITs试点，尽快推出“绿灯”投资案例；尽快推动首批扩募项目落地；推动REITs立法，积极培育专业REITs管理人和投资者群体。

　　发展改革委投资司副司长韩志峰表示，基础设施REITs试点启动以来，政策支持力度持续加大，市场规模不断扩容，资产类型日益丰富，产品上市表现良好，各方参与积极性显著提升。三单项目成功上市，对REITs市场发展和保障性租赁住房建设都具有重大意义。下一步，发展改革委将加强项目辅导，完善申报推荐流程，切实做好项目推荐工作。

　　住建部保障司副司长潘伟认为，发展保障性租赁住房REITs，引导多主体投资，将有助于筹集长期权益资本金，探索形成可持续发展的投融资模式。募集资金继续用于建设保障性租赁住房，将有效扩大供应规模。按照上市企业要求进行项目管理，也有利于提高保障房运营管理水平，为新市民、青年人提供更优质服务。

　　上交所理事长黄红元、深证交所理事长陈华平分别致辞并提出共同目标，将进一步落实证监会党委有关工作部署，稳步扩大REITs试点范围和规模，推动REITs扩募，完善配套规则机制，加强REITs市场建设，促进形成投融资良性循环。

　　对于基础设施REITs的投资者而言，不考虑REITs上市后基金份额净值上涨的影响，投资收益率主要受REITs每年现金分派金额和询价确定的REITs募集金额的影响。在不考虑杠杆的情况下，询价确定的REITs募集金额主要参考基础设施资产的评估值，因此影响投资者收益率的主要是基金每年现金分派金额和基础设施资产的评估值。

　　以产权类资产为例，由于基础设施资产的到期时间无法完全确定，投资者更关注的是REITs每年的现金分派率，即REITs每年现金分派金额与REITs募集资金的比值。在租金水平具有一定刚性，租金无法实现较大幅度上涨的情况下，REITs每年现金分派金额变化较小。

　　通过设置合理的折现率和发行价格确定合理的REITs募集资金，可以为投资者提供合理稳定的现金分派率。如果折现率设置过高，虽然可以为投资者带来较高的现金分派率，但会大幅降低基础设施资产的估值，可能会导致原始权益人放弃出售基础设施资产。

　　国家发改委在明确将REITs试点范围扩大，保障性租赁住房纳入试点的同时，也指出保障性租赁住房REITs发行过程中需对底层资产进行价值评估。