新一轮供应高峰已来临，广州办公楼市场迈进扩

　　随着本地疫情有效控制及国内疫情防控形势总体向好，全市经济运行呈现恢复态势。据广州统计局显示，服务业重点行业增长平稳，现代物流业高端服务业增长较快。

　　2022 年上半年市场回归常态

　　2022 上半年，广州甲级写字楼市场净吸纳量约 13 万平方米，去化量回归至疫情前水平。由于目前部分新入市项目在是否自用和对外租赁方面依然存在不确定性，因此本季度净吸纳量受到自用和预租的影响较小，剔除自用和预租后的净吸纳量为 10 万平方米。

　　据高力国际对上半年全市甲乙级写字楼及产业园市场租赁成交统计，互联网科技、金融、专业服务行业占比达到 7 成，其中包含多个超 1,000 平方米的互联网科技类大宗租赁。对比去年下半年，因相关监管政策出台，叠加某个互联网科技的头部企业从核心商务区搬迁至非核心区域的自用总部大楼，今年上半年互联网科技头部企业的净吸纳量有所下降。

　　但在其细分领域上，游戏企业租赁的活跃度有所上升。一季度，广东省游戏产业协会在琶洲举办了招商推荐会，重点为游戏企业及游戏产业基地重点楼宇园区搭建对接平台，意在加强游戏企业与各单位之间的互动交流，并为企业提供更多地区支持和服务，高力国际预计游戏产业会是互联网科技未来发展的主旋律之一。按行业租赁成交面积统计，互联网科技类企业依旧是全市需求的主力。

　　2022 上半年，广州甲级写字楼市场迎来超 30 万平方米的新增供应，主要集中在琶洲，推升全市甲级市场存量至 654 万平方米。值得注意的是，受到新增供应影响，空置率已连续三个季度逐步上升，并在今年一季度突破了 10%，达到近五年的新高。本季度，空置率再次小幅上升至 13.3%。

　　从目前市场去化体量分析，空置率的提升并非只是由于市场租赁活跃度的减少，而是由于大量新增供应在短期内集中入市所致。

　　全市净有效租金继续承压，和去年年底相比微降 1.7%，至 160.9 元每月每平方米。

　　琶洲市场领跑全市

　　上半年琶洲市场表现亮眼，全市 80% 的去化来自于琶洲市场，居各子市场首位，其中约 30% 来自新项目的预租，需求主要来自于互联网科技行业。3 个项目在上半年如期入市，为市场带来近 30 万平方米体量。部分甲级写字楼维持以价换量的租赁策略，因此高力国际预计近期琶洲租金不会出现大幅反弹。随着优质项目的良好去化及琶洲商务配套和交通的逐渐成熟，高力国际预计在2024 年后，当琶洲新增供应实现稳定去化后，租金有望得到实质性的回升。

　　珠江新城子市场在上半年实现稳定去化，需求主要来自专业服务、金融和消费品行业，合计占比超 60%。空置率维持在低位，净有效租金较去年下半年基本持平。已知珠江新城的新增供应将在今年入市完毕，未来三年，预计市场无新增项目，将进入以存量项目为主的去化周期。经历了 10 年高速发展的珠江新城已经成功打造成为广州中央商务区的名片，云集了众多世界 500 强企业，以发展金融和专业服务类企业为主。

　　未来展望

　　回看历史，2020 年因疫情突发事件导致全市租赁需求明显放缓，在新增供应远低于近 10 年的平均水平的情况下，供需比仍呈现大幅上升态势，市场进入为期一年的低迷期。2021 年，市场需求在压抑一年后出现报复性反弹，在超 65 万新增供应集中入市的情况下，供需比大幅回落至近 10 年的平均供需比水平。从2022 上半年需求判断，高力国际预计 2021 年的报复性反弹现象不会延续至今年，今年去化量将大概率回归至疫情前水平。因此在新一轮的供应高峰影响下，供需比会在今年有所回升，空置率短期内上升的压力增大。

　　此外，在需求侧层面，近年来广州积极推动数字金融创新发展，引导金融业态与数字科技深度融合，加大数字金融、金融科技政策扶持力度。进入二季度，一系列的相关行业政策及项目开始展开，从《广州市工业和信息化发展 十四五 规划》到《广州市数字经济促进条例》，从全国首个数字金融创新产业园到全国首批 数据经纪人 名单，种种迹象表明在互联网科技和金融的细分领域中将出现更多具有成长性的新兴企业。

　　从长远角度出发，高力国际建议业主可以根据自身项目的定位提前锁定与之相关的上下游企业。

　　在供给层面，如下半年琶洲和珠江新城 7 个项目如期入市，将为市场带来超 40 万平方米体量。由于新项目预租已达 25%，如下半年维持有效疫情防控，预计空置率不会出现大幅度上升。然而，在新一轮的供应高峰下，空置率短期内逐季上升可能无法避免，这也标志着广州市场已经从2022 年开始进入了扩张新时期。伴随国际金融城片区的崛起，将为广州的金融等高端服务性企业带来全新的办公聚集地，同时也推动了广州新一轮的供应高峰期持续至 2024 年，全市近三年年均新增供应为 80 万平方米。

　　在需求保持中性释放的前提下，高力国际预计广州写字楼市场在未来三年的走势由供给侧主导。新增供应的集中入市，加剧市场竞争，预计租金走势会继续承压。因此，高力国际建议租户可利用租金调整窗口期，适时进行办公空间的升级调整。